Volver al Blog

Créditos hipotecarios en Colombia: todo lo que debes saber

Créditos hipotecarios: claves para elegir el mejor y tramitarlo

La mayoría de los colombianos cumplen el sueño de tener casa propia gracias a los créditos hipotecarios. Esto se debe a que es muy difícil, aunque no imposible, ahorrar el dinero suficiente para comprar una vivienda en efectivo.
Si tu objetivo es adquirir un crédito de vivienda, lo más aconsejable es que te informes bien. Esto es muy importante para tomar la decisión más razonable. Con una buena planificación y mucha disciplina, seguro que puedes acceder a un crédito hipotecario que se ajuste a tus necesidades.
Pero, ¿qué debes tener en cuenta para acceder a los créditos hipotecarios? ¿Cómo se lleva a cabo todo el proceso? Y ¿cuáles son las mejores opciones para ti? Sobre todo esto hablaremos a continuación.

¿Estás en condiciones de asumir un crédito hipotecario?

Este es el paso más importante de todo el proceso. En este sentido, primero es fundamental que hagas un análisis de tu situación financiera para determinar dos aspectos decisivos:
• ¿Tus finanzas te permiten aspirar a un crédito hipotecario?
• ¿Cuál es el precio máximo que puedes pagar por una vivienda?
Veamos cada uno de estos aspectos:

Tu situación financiera

Es importante que hagas una evaluación objetiva de tus finanzas. Para ello, debes tener claro cuáles son tus ingresos mensuales y cuáles son tus gastos fijos. Calcula cuál es tu excedente mensual. Con base en esto, define cuál es el monto máximo mensual que estás dispuesto a pagar por la cuota del crédito.

El costo de la vivienda

De acuerdo con el Ministerio de Vivienda (2020), en Colombia básicamente existen dos tipos de vivienda:
• VIS (Vivienda de Interés Social). Su precio no debe superar los 135 salarios mínimos. Es decir, $122.651.010 para 2021. En general, son proyectos financiados por el gobierno en conjunto con las entidades financieras.
• No VIS. Esta es cualquier vivienda que cueste más de $122.651.010 para 2021. Se financia con créditos hipotecarios que tramita el comprador.
Por eso, es importante que precises qué tipo de vivienda quieres y necesitas, cuántas habitaciones debe tener o en dónde te gustaría que esté ubicada. Asimismo, antes de solicitar un crédito de vivienda, y con base en los ingresos familiares, define el precio máximo que puedes pagar por tu casa nueva.
Ten presente que no siempre vas a encontrar la vivienda ideal, al precio ideal. Lo más inteligente, entonces, es decidirte por lo que más se aproxime a aquello que buscas.

Lo que necesitas para comenzar el proceso

Ya sabes qué quieres comprar, cuánto estás dispuesto a invertir y cuál es el monto máximo que puedes pagar por la cuota mensual. El siguiente paso es determinar cuál de los distintos créditos hipotecarios se ajusta más a tu disponibilidad de dinero.
Recuerda que el monto de la cuota del crédito va a depender tanto de la cuota inicial que puedas aportar, como de la modalidad de pago que elijas. Veamos cada uno de esos aspectos:

La cuota inicial: un tema relevante

Según la Ley 546 de 1999, no existe la posibilidad de tramitar créditos de vivienda si no cuentas con la cuota inicial. Esta corresponde del 10 al 30% del valor total del predio.
Ahora bien, los proyectos que se compran sobre planos permiten financiar la cuota inicial a uno o más años. Si no tienes suficiente dinero ahorrado, esta podría ser una excelente opción para ti.

¿UVR o pesos?

Los créditos hipotecarios se pueden pactar en pesos o en UVR. Los créditos en pesos tienen una tasa de interés fija, pero esta y las cuotas suelen ser más altas. En este sentido, los créditos hipotecarios que se pactan en pesos pueden ser de dos tipos:
• Cuota fija. La cuota siempre será igual.
• Abono a capital fijo. La cuota es más elevada al comienzo y luego comienza a bajar.
En los créditos hipotecarios en UVR la cuota varía. Puede ser más alta o más baja, dependiendo del comportamiento de la inflación y de la modalidad de pago que elijas. Los créditos en UVR tienen tres modalidades de pago:
• Cuota constante en UVR. Las cuotas son bajas al comienzo, pero luego se elevan. El saldo de la deuda tiende a crecer.
• Abono constante a capital en UVR. Las cuotas son altas al comienzo y luego comienzan a bajar. De todos modos, varían de acuerdo a la inflación.
• Cuota cíclica. Las cuotas son relativamente estables mes a mes, pero sufren un incremento anual.

Créditos hipotecarios: lo que debes saber

Los créditos hipotecarios se consolidan mediante un contrato en el que quedan consignados los compromisos de cada parte. Debes tener claro que la vivienda queda como garantía de pago. Lo más aconsejable es que investigues en varios bancos para saber qué tipo de créditos hipotecarios ofrecen y cuál de ellos te resulta más atractivo.

Lo que el banco tiene en cuenta

De acuerdo con la consultora Trust Corporate, hay algunos aspectos que las entidades financieras toman en cuenta para otorgar los créditos hipotecarios (La República, 2020). En términos generales, debes cumplir las siguientes condiciones:
• Buen historial crediticio. Esto significa que eres “buena paga” y se puede confiar en ti.
• No presentar mora en los pagos de tus compromisos financieros durante los últimos 12 meses.
• Tener la cuota inicial.
• Es más fácil que obtengas un crédito si llevas un buen tiempo trabajando en el mismo lugar, tus ingresos son estables y cotizas a seguridad social de forma cumplida. Además, si tienes alto nivel educativo y no eres la única persona con ingresos en tu familia.
En términos generales, el banco presta $1 millón de pesos por cada $50.000 de ingresos que tenga una persona (Olave, 2020).

¿Cómo solicitar créditos hipotecarios?

Vas a necesitar una serie de documentos y dinero disponible para efectuar algunos pagos que son inapelables. Veamos:

Documentos

Por regla general son los siguientes:
• Solicitud del crédito diligenciada, con firma y huella.
• Fotocopia ampliada del documento de identidad.
• Declaración de renta del último año y/o copia del certificado de ingresos y retenciones.
• Para empleados: certificación laboral, especificando tipo de contrato, salario, cargo y fecha de ingreso. Asimismo, el desprendible de pago de nómina del último mes.
• Para independientes: extracto bancario de los tres últimos meses, documentos de soporte de la actividad y documento tributario. También, certificado de registro en la Cámara de Comercio, si estás inscrito.
• Para pensionados: certificado de afiliación de la entidad pensional y desprendibles de pago de los tres últimos meses.

Gastos invisibles

Hay gastos que sí o sí tienes que hacer a lo largo del proceso. Tómalos en cuenta a la hora de hacer el cálculo del dinero que tienes disponible para adquirir tu vivienda:
• Estudio del crédito hipotecario. Cuesta $100.000 en promedio, pero puede variar de un banco a otro. Algunos no cobran nada.
• Trámite de escrituración. Lo pagan el comprador y el vendedor por partes iguales. Corresponde al 0,54% del valor total del predio.
• Certificado de Tradición y Libertad. A 2021, oscila entre $14.800 y $15.700.
• Promesa de compraventa. Se debe registrar en una notaría y cuesta alrededor de $2.000 por cada firma.
• Gastos de registro. Corresponde al valor de la inscripción de la escritura ante la Oficina de Instrumentos Públicos. Equivale al 1,67% del precio de venta.

El crédito que más te conviene

Los créditos hipotecarios que más te convienen son aquellos que puedes pagar sin problema. Las consecuencias de no pagar a tiempo pueden ser muy graves: la deuda se incrementa, a veces de forma desmedida, y corres el peligro de perder tu vivienda.
El mejor consejo que podemos darte es el de ser muy disciplinado con tus finanzas. Este tipo de decisiones no se toman con el deseo, sino con la calculadora. Trata de ahorrar el mayor monto posible para la cuota inicial y esfuérzate por pagar el crédito hipotecario lo más rápido que puedas.